Kira Tespit Davası 2026: Şartları, 5 Yıl ve Süreler

Kira tespit davası, kiraya veren ile kiracı arasında kira bedeline ilişkin uyuşmazlık ortaya çıktığında, uygulanacak kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan hukuki bir yoldur. Özellikle uzun süredir devam eden kira sözleşmelerinde mevcut kira bedelinin emsal kiralardan farklılaşması, kira bedelinin tespiti ihtiyacını gündeme getirebilir.

2026 yılı itibarıyla kira tespit davasının temel hukuki dayanağı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 344 ve 345. maddeleridir. 

Bu düzenlemelere göre kira ilişkisinin süresi, sözleşmedeki artış hükümleri ve davanın açılma zamanı, mahkemece belirlenecek kira bedelini ve bu bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağını etkiler.

Bu yazıda kira tespit davasının şartlarını, beş yıl kuralını, otuz günlük bildirim süresini, zorunlu arabuluculuğu, mahkemenin kira bedelini nasıl belirlediğini ve 2026 yılına ilişkin

önemli Yargıtay uygulamalarını ele alacağız.

Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, mevcut kira sözleşmesi kapsamında uygulanacak kira bedelinin mahkeme aracılığıyla belirlenmesi amacıyla açılan davadır.

Bu dava, kira sözleşmesini sona erdirmek veya kiracıyı taşınmazdan çıkarmak için değil, taraflar arasındaki kira bedeli uyuşmazlığını çözmek için kullanılır.

Örneğin, uzun yıllardır aynı konutta oturan bir kiracının ödediği kira ile aynı bölgedeki benzer konutların kira bedelleri arasında belirgin fark oluşabilir. Taraflar yeni bedel konusunda anlaşamazsa, kanuni şartların bulunması hâlinde kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesi istenebilir.

Kira tespit davası yalnızca kiraya veren tarafından açılmaz. Hukuki menfaati bulunan kiracı da koşulların oluşması durumunda kira bedelinin belirlenmesini talep edebilir.

Kira Tespit Davası Şartları Nelerdir?

Kira bedelinin tespitine ilişkin talepler değerlendirilirken şu hususlar önem taşır:

1. Taraflar arasında hukuken geçerli bir kira ilişkisinin bulunması.

2. Kira bedelinin mahkemece belirlenmesini istemekte hukuki yararın bulunması.

3. Talep edilen kira dönemine uygulanacak TBK m. 344 hükümlerinin dikkate alınması.

4. Davadan önce zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması.

5. Mahkemece belirlenecek bedelin hangi dönemden itibaren uygulanacağının TBK m. 345 çerçevesinde değerlendirilmesi.

Önemli: Kira tespit davasının açılması için her durumda beş yılın dolmuş olması şart değildir. Beş yıllık süre, özellikle emsal kira bedellerinin dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenmesi açısından önemlidir.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Dolmadan Açılabilir mi?

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, ilk beş yıllık dönem ile daha sonraki kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin belirlenmesi bakımından farklı esaslar öngörmektedir.

İlk beş yıl içindeki yenilemelerde, kira artışına ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.

Taraflar arasında kira artışına ilişkin anlaşma bulunmuyorsa hâkim, kiralananın durumunu ve hakkaniyeti dikkate alarak kanuni sınır içinde kira bedelini belirleyebilir.

Dolayısıyla beş yıl dolmadan kira tespit davası açılması hukuken tamamen yasak değildir. Ancak bu dönemde yalnızca emsal kiraların yükselmiş olması, kiranın doğrudan serbest piyasa bedeline çıkarılmasına imkân tanımaz.

Beş Yıl Dolduktan Sonra Kira Tespit Davası

TBK m. 344/3 uyarınca, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda kira bedeli farklı ölçütlere göre belirlenebilir.

Bu durumda hâkim;

• TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını,

• Kiralanan taşınmazın mevcut durumunu,

• Emsal kira bedellerini,

• Somut olayın özelliklerini,

• Hakkaniyet ilkelerini

birlikte değerlendirir.

Bu aşamada hâkim, ilk beş yıllık dönemdeki TÜFE artış üst sınırıyla aynı şekilde bağlı değildir. Bununla birlikte beş yılın dolması, kiraya verenin istediği kira bedelinin mahkemece aynen kabul edileceği anlamına gelmez.

Belirlenecek tutarın, somut delillere ve hakkaniyet esaslarına dayanması gerekir.

2026 Yılında Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?

Konut kiralarında belirli bir dönem uygulanan yüzde 25 kira artış sınırlamasının süresi 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. 2026 yılında yenilenen kira dönemlerinde genel olarak TBK m. 344 hükümleri uygulanmaktadır.

Kanuna göre ilk beş yıllık dönem içindeki olağan kira artışlarında esas alınan üst sınır, TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

Ancak kira sözleşmesinde bu orandan daha düşük, geçerli bir artış oranı kararlaştırılmışsa sözleşmedeki düzenleme de dikkate alınır.

Beş yıllık sürenin tamamlanmasıyla birlikte emsal kira bedellerinin de değerlendirmeye alınabilmesi mümkündür.

İlk 5 Yıl ile 5 Yıl Sonrası Arasındaki Farklar

Değerlendirme	İlk 5 Yıllık Dönem	5 Yıl Sonrası
Hukuki dayanak	TBK m. 344/1-2	TBK m. 344/3
TÜFE'nin rolü	Artış için üst sınır	Değerlendirme ölçütlerinden biri
Emsal kira bedelleri	Serbest rayiç tespitinin temeli değildir	Dikkate alınır
Kiralananın durumu	Dikkate alınır	Dikkate alınır
Hakkaniyet değerlendirmesi	Uygulanır	Uygulanır
Kira bedelinin belirlenmesi	Kanuni artış sınırı çerçevesinde	Emsaller ve diğer ölçütler birlikte değerlendirilerek

Bu ayrım nedeniyle davanın hangi kira dönemi için açılacağı, talep edilebilecek kira bedelinin belirlenmesinde önemlidir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.

Ancak dava açma zamanı ile mahkeme tarafından belirlenecek kira bedelinin uygulanmaya başlayacağı tarih birbirinden farklı konulardır.

1. Yeni Kira Döneminden En Az 30 Gün Önce Dava Açılması

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa, mahkemece belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanabilir.

2. Kiracıya Yazılı Bildirim Yapılması

Kiraya veren, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir.

Bu durumda mahkemenin belirlediği kira bedeli, kanuni koşulların varlığı hâlinde yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanır.

Bildirim bakımından yalnızca belgenin hazırlanması veya gönderilmesi değil, kiracıya süresinde ulaşması da önemlidir.

3. Kira Sözleşmesinde Artış Hükmünün Bulunması

Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, TBK m. 345/3 kapsamında ayrıca otuz gün önceden ihtar gönderilmesi gerekmeksizin, yeni kira döneminin sonuna kadar dava açılması mümkündür.

Bu durumda da mahkemece belirlenen kira bedeli, ilgili dönemin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.

Dikkat edilmesi gereken nokta: Otuz günlük süre, kira tespit davası açma hakkının tamamen sona erdiği bir hak düşürücü süre olarak değerlendirilmemelidir. Bu süre, özellikle belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı açısından önem taşır.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk Zorunlu mu?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan birçok uyuşmazlıkta olduğu gibi kira tespit davalarında da arabuluculuk dava şartıdır.

6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerekir.

Arabuluculuk sürecinde taraflar kira bedeli üzerinde anlaşabilir. Anlaşma sağlanamazsa süreç sonunda düzenlenen son tutanakla dava yoluna başvurulabilir.

Arabuluculuğa hiç başvurulmadan açılan davada, dava şartı eksikliği nedeniyle usulden ret kararı verilmesi söz konusu olur.

Ayrıca arabuluculuk başvurusunun, TBK m. 345'teki otuz günlük bildirim şartının kendiliğinden yerine geçtiği varsayılmamalıdır. Bildirim ve başvuru tarihleri ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira bedelinin tespitine ilişkin hukuki süreç genel olarak aşağıdaki aşamalardan oluşur.

1. Kira Sözleşmesinin İncelenmesi

Öncelikle kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi, mevcut kira bedeli ve artış hükümleri değerlendirilir.

Özellikle beş yıllık sürenin tamamlanıp tamamlanmadığı ve yeni kira döneminin hangi tarihte başlayacağı belirlenmelidir.

2. Emsal Kira Bedellerinin Araştırılması

Emsal incelemesinin gerekli olduğu uyuşmazlıklarda, aynı bölgede yer alan ve benzer özellikler taşıyan taşınmazların kira bedelleri araştırılır.

İnternet ilanları fikir verebilmekle birlikte, ilanlarda talep edilen tutarlar her zaman gerçekleşmiş kira bedellerini göstermez.

Bu nedenle karşılaştırılabilir taşınmazlara ait kira sözleşmeleri ve diğer somut deliller önem taşır.

3. Arabuluculuk Sürecinin Tamamlanması

Dava açılmadan önce zorunlu arabuluculuk başvurusu yapılır.

Taraflar arasında anlaşma sağlanamazsa düzenlenen anlaşamama son tutanağı, dava aşamasında kullanılır.

4. Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Açılması

Kira tespit davalarında görevli mahkeme, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise somut olaya ve genel yetki kurallarına göre belirlenir. Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, yetki değerlendirmesinde önem taşıyan yerlerden biridir.

5. Bilirkişi İncelemesi ve Mahkeme Kararı

Mahkeme, uyuşmazlığın niteliğine göre keşif yapılmasına ve bilirkişi incelemesine karar verebilir.

Bilirkişi tarafından hazırlanan rapor ve dosyadaki diğer deliller değerlendirilerek uygulanacak kira bedeline ilişkin karar verilir.

Mahkeme Kira Bedelini Nasıl Belirler?

Beş yıllık sürenin tamamlandığı ve emsal kira bedellerinin dikkate alınabildiği uyuşmazlıklarda, hâkim yalnızca bölgedeki ilan fiyatlarına göre karar vermez.

Değerlendirmede taşınmazın büyüklüğü, konumu, kullanım amacı, fiziki durumu, kira ilişkisinin süresi ve karşılaştırılabilir taşınmazların kira bedelleri önem taşır.

Rayiç Kira Bedeli Nedir?

Rayiç kira bedeli, benzer özelliklere sahip bir taşınmazın belirli bir tarihteki piyasa koşullarında kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli ifade eder.

Bunun belirlenmesi için karşılaştırılan taşınmazların konum, büyüklük, nitelik ve kullanım özelliklerinin değerlendirilmesi gerekir.

Her taşınmazın kira bedeli farklı olabileceğinden, yalnızca aynı mahallede bulunmaları karşılaştırma için yeterli değildir.

Eski Kiracı İndirimi Uygulanır mı?

Yargıtay uygulamasında, uzun süredir aynı taşınmazı kullanan kiracının durumu hakkaniyet değerlendirmesinde dikkate alınmaktadır.

Taşınmazın boş olarak yeniden kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedelin belirlenmesi ile mevcut kiracı için uygun kira bedelinin takdir edilmesi aynı işlem değildir.

Mahkeme, somut olayın özelliklerine göre hakkaniyet indirimi uygulayabilir. Bununla birlikte bütün kira tespit davalarında uygulanması zorunlu, kanunla belirlenmiş tek bir indirim yüzdesi bulunmamaktadır.

2026 Yargıtay Kararı: Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi 5 Yıllık Süreyi Sıfırlar mı?

Kira tespit davalarında beş yıllık sürenin hesabı, özellikle uzun yıllardır devam eden fakat sonradan yeni sözleşme imzalanan kira ilişkilerinde uyuşmazlık konusu olabilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 3 Mart 2026 tarihli, 2025/3450 E. ve 2026/1141 K. sayılı kararı, bu konuda önemli bir değerlendirme içermektedir.

Karara konu uyuşmazlıkta kira ilişkisinin daha önce başladığı ileri sürülmesine rağmen taraflar arasında daha sonraki tarihli kira sözleşmeleri bulunmaktaydı.

Yargıtay, yenilenen sözleşmede kararlaştırılan kira bedelinin, sözleşmenin yenilendiği tarihteki emsal ve rayiç kira bedellerine uygun olup olmadığının araştırılması gerektiğini belirtmiştir.

Kararda, yenilenen sözleşmedeki bedelin rayice uygun olmaması durumunda, yeni sözleşmeden itibaren beş yıl geçmemiş olsa bile ilk kira ilişkisinin başlangıcından itibaren geçen süre gözetilerek koşulları varsa hakkaniyete göre kira tespiti yapılabileceği değerlendirilmiştir.

Buna karşılık yenilenen sözleşmede belirlenen kira bedeli, yenileme tarihindeki rayice uygunsa bu hususun da kira tespitinde dikkate alınması gerekir.

Bu kararın önemi: Sonradan yeni tarihli bir kira sözleşmesi imzalanmış olması, beş yıllık sürenin her olayda otomatik olarak yeniden başlayacağı anlamına gelmez. Eski kira ilişkisi, yenilenen sözleşmenin içeriği ve bedelin rayice uygunluğu birlikte değerlendirilmelidir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davalarının sonuçlanması için bütün uyuşmazlıklarda geçerli olan sabit bir süre bulunmamaktadır.

Yargılama süresini etkileyebilecek başlıca unsurlar şunlardır:

• Mahkemenin iş yükü,

• Tarafların sunduğu deliller,

• Keşif ve bilirkişi incelemeleri,

• Bilirkişi raporuna yönelik itirazlar,

• Kanun yoluna başvurulması.

Bu nedenle davanın belirli bir ay içerisinde mutlaka sonuçlanacağını söylemek mümkün değildir.

2026 Kira Tespit Davası Masrafları Nelerdir?

Kira tespit davasında karşılaşılabilecek giderler, uyuşmazlığın özelliklerine ve yargılama sırasında yapılacak işlemlere göre değişir.

Başlıca gider kalemleri şunlardır:

• Mahkeme başvuru ve karar harçları,

• Tebligat giderleri,

• Bilirkişi ücretleri,

• Keşif giderleri,

• Varsa avukatlık ücreti,

• Hükmedilebilecek yargılama giderleri ve karşı vekâlet ücreti.

• 
  

Kira tespit davalarında harcın hesaplanmasına ilişkin olarak Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 25 Kasım 2024 tarihli, 2024/970 E. ve 2024/3821 K. sayılı kararı önemlidir.

Bu kararda aylık kira bedelinin tespiti davalarında karar ve ilam harcının, belirlenen aylık kira bedeli ile daha önce ödenen aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanması gerektiği kabul edilmiştir.

Ancak mahkeme harcı, vekâlet ücreti ve arabuluculuk ücreti aynı esaslara göre hesaplanmaz. Özellikle vekâlet ücreti bakımından ilgili tarife hükümlerinin ayrıca dikkate alınması gerekir.

Bu nedenle 2026 yılı için her kira tespit davasına uygulanabilecek tek bir toplam masraf tutarı belirtmek doğru değildir.

Kira Tespit Davası Sonucunda Ne Olur?

Mahkeme, gerekli incelemelerin ardından dava konusu kira döneminde uygulanacak kira bedelini belirler.

TBK m. 345'teki koşulların sağlanması hâlinde belirlenen tutar, ilgili yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olabilir.

Kararın yargılama sürecinde daha sonraki bir tarihte verilmesi, bu koşulların sağlandığı durumlarda dönem başlangıcının esas alınmasına tek başına engel değildir.

Kira Farkı Geriye Dönük İstenebilir mi?

Mahkemece belirlenen yeni kira bedeli ile kiracının daha önce ödediği kira arasında fark oluşabilir.

Ancak kira farkının hangi tarihler için istenebileceği, tespit kararının hangi dönemden itibaren geçerli olduğu ve kararın kesinleşme durumu önemlidir.

Yargıtay uygulamasına göre kira tespit kararından kaynaklanan fark alacağının takip ve tahsil edilebilirliği bakımından kararın kesinleşmesi önem taşımaktadır.

Dolayısıyla kira tespit davasının açılması, tek başına kiracı açısından hemen ödenmesi gereken yeni bir kira farkı borcu doğduğu anlamına gelmez.

Kira Tespit Davası Kiracının Tahliyesine Neden Olur mu?

Hayır. Kira tespit davasının amacı kira bedelinin belirlenmesidir. Dava sonucunda kira bedelinin artırılması veya değiştirilmesi, kendiliğinden kiracının tahliyesini sağlamaz.

Tahliye, Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen ayrı şartlara tabidir. Bununla birlikte kira ödeme borcunun ihlali, somut olayın koşullarına göre farklı hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir.

Kira Tespit Davası Hakkında Sık Sorulan Sorular

Kira tespit davası için 5 yıl şart mı?

Hayır. Beş yıl dolmadan da kanuni şartlara göre kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir. Ancak emsal kira bedellerinin dikkate alınarak hakkaniyete göre kira tespiti yapılabilmesi bakımından TBK m. 344/3'teki beş yıllık düzenleme önemlidir.

Ev sahibi istediği kadar kira artışı talep edebilir mi?

Kiraya veren dava dilekçesinde belirli bir kira bedelinin tespitini isteyebilir. Ancak mahkeme yalnızca bu talebe dayanarak karar vermez. Kanuni ölçütleri, delilleri ve hakkaniyeti değerlendirir.

Kira tespit davasında ihtarname zorunlu mu?

Her durumda zorunlu değildir. İhtarname gerekip gerekmediği ve belirlenecek kira bedelinin hangi dönemden itibaren uygulanacağı, TBK m. 345 hükümlerine ve sözleşmedeki artış şartına göre belirlenir.

Kiracı kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Hukuki yararın ve ilgili kanuni şartların bulunması hâlinde kiracı da kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilir.

Kira tespit davası devam ederken kiracı hangi kirayı öder?

Davanın devam ediyor olması, kiracının mevcut kira ödeme borcunu ortadan kaldırmaz. Kiracı, yürürlükteki sözleşme ve kanuni hükümler kapsamında ödemekle yükümlü olduğu kira bedelini ödemeye devam etmelidir. Sonradan kesinleşen karar nedeniyle kira farkı doğması mümkündür.

Kira tespit davasında arabuluculuk zorunlu mu?

Evet. Kira tespit davası açılmadan önce 6325 sayılı Kanun kapsamında zorunlu arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı mı?

Hayır. Kira tespit davası, TBK m. 344-345 hükümleri kapsamında kira bedelinin belirlenmesini konu alır. Uyarlama talebi ise şartları varsa TBK m. 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü gibi farklı hukuki esaslara dayanabilir.

Sonuç: Kira Tespit Davasında Nelere Dikkat Edilmelidir?

Kira tespit davasında yalnızca mevcut kira bedeli ile çevredeki kiraların karşılaştırılması yeterli değildir. Kira ilişkisinin süresi, sözleşmedeki artış hükümleri, yeni kira dönemi, yazılı bildirim ve zorunlu arabuluculuk gibi unsurlar birlikte değerlendirilmelidir.

Özellikle beş yıllık sürenin hesaplanması, otuz günlük bildirim şartının uygulanması ve emsal kira bedellerinin tespiti, uyuşmazlığın sonucunu etkileyebilecek konulardır.

Bu nedenle hem kiraya verenlerin hem de kiracıların, hukuki işlem yapmadan önce kira sözleşmesini ve somut olayın özelliklerini ilgili mevzuat çerçevesinde değerlendirmesi önem taşır.

İlgili yazı: Kira tespit davasından farklı olarak taşınmazın tahliyesine ilişkin hukuki nedenleri ve yargılama süreçlerini öğrenmek için Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi: Kiracı Tahliyesinin Şartları ve Hukuki Nedenleri başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.