Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi: Kiracı Tahliyesinin Şartları, Hukuki Nedenleri ve Yargıtay Uygulamaları (2025)

hasanhasgll
25 Kas
9 dakikada okunur

Yazar: Avukat Hasan Macid Hasgül Kategori: Kira Hukuku, Gayrimenkul Hukuku Okuma Süresi: 12 Dakika

Giriş: Kira İlişkilerinde Sona Erme ve Tahliye Süreci

Kira hukuku, mülkiyet hakkı ile barınma/çatılı işyeri kullanma hakkı arasındaki hassas dengeyi kuran, toplumsal önemi çok yüksek bir alandır. Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıyı koruma amacı güden ("sosyal koruma") bir yapıya sahiptir. Bu nedenle, bir kira sözleşmesinin kiraya veren tarafından sona erdirilmesi ve kiralanan taşınmazın tahliyesi, kanunda sınırlı sayıda sayılan (numerus clausus) nedenlere bağlanmıştır.

Ben Avukat Hasan Macid Hasgül. Bu makalede, kiracı ve mülk sahipleri arasında en sık yaşanan uyuşmazlık konusu olan tahliye nedenlerini, dava süreçlerini, 10 yıllık uzama süresi kavramını ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararları ışığında tahliyenin şartlarını detaylıca inceleyeceğiz. İster kiracı olun ister mülk sahibi; haklarınızı bilmek, uzun ve masraflı yargılama süreçlerinden korunmanın ilk adımıdır.

1. Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi: Genel Bakış

Kira sözleşmeleri kural olarak sürenin bitimiyle kendiliğinden sona ermez. TBK Madde 347 uyarınca, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin bitiminden en az on beş (15) gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.

Kiraya verenin (ev sahibinin) sözleşmeyi sona erdirebilmesi ise iki ana başlık altında toplanır:

Bildirim Yoluyla Fesih (10 Yıllık Uzama Süresi)
Dava Yoluyla Tahliye (Tahliye Nedenleri)

2. Bildirim Yoluyla Tahliye: 10 Yıllık Uzama Süresi Nedir?

Kira hukukunda sıkça karıştırılan bir konu "süre bitimi" ile tahliyedir. Kiraya veren, salt sürenin bitmesine dayanarak sözleşmeyi feshedemez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda bu hak doğar.

Kira süresinin bitimi dışında, genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiracı her zaman sözleşmeyi sona erdirebilir.

Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hâkimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilir. Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır (TBK m.349).

10 Yıllık Zamanaşımı Süresi

TBK m. 347 gereği, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitiminden itibaren işleyen on yıllık uzama süresinin sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Karar No :2021/614

''Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.''

3. Dava Yoluyla Tahliye: Kiraya Verenden Kaynaklanan Nedenler

Kiraya verenin iradesi veya durumu nedeniyle ortaya çıkan tahliye sebepleridir. Bu sebepler TBK m. 350 ve 351'de düzenlenmiştir.

3.1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (TBK m. 350/1)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi duyarsa tahliye davası açabilir.

Yargıtay'ın Aradığı "Samimiyet" Kriteri

Her "ihtiyacım var" beyanı tahliye için yeterli değildir. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne göre '

'İhtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı açısından yeterlidir. Ayrıca ihtiyaçlının kendi evi varken kirada oturması hayatın olağan akışına aykırıdır'

3.2. Yeniden İnşa veya İmar Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/2)

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ise ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsızsa tahliye istenebilir.

Şart: Basit tadilatlar (boya, badana, mutfak dolabı değişimi) tahliye nedeni değildir. Binanın yıkılıp yeniden yapılması veya esaslı tadilat projesinin belediyece onaylanmış olması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Karar No : 2017/1211

''Olayımızda, davalı yeniden inşaat yapılacağı gerekçesiyle davacı kiracının kiralanandan tahliyesini sağlamıştır. Davacı kiracının TBK.nun 355/2 gereğince yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır, davalı kirayaveren bu madde kapsamında davacının öncelik hakkını sona erdirmeden 3 yıl geçmedikçe başkasına kiralama yapamaz. ''

3.3. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Kiralananı sonradan edinen kişi (yeni ev sahibi), onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye talep edebilir.

Süreç Şöyle İşler:

Edinimden İtibaren 1 Ay İçinde: Yeni malik, durumu kiracıya yazılı olarak (ihtarname ile) bildirmelidir.
6 Ay Sonra: İhtarnamenin tebliğinden sonra 6 ayın dolmasıyla dava açılabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Karar No :2021/878

''Kiracının kullanımında bulunduğu halde bir taşınmazı satın alan yeni malikin de tahliye davası açma hakkı vardır:

01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmü getirilmiştir.

Dolayısıyla, yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettireceği ihtarname ile ihtiyaç iddiasını kiracıya bildirdikten sonra tahliye gerçekleşmezse takip eden altı ay içinde tahliye davası açabilecektir.

Açılacak davada tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın varlığının ayrıca kanıtlanması gerekir. Nitekim, aynı ilkeler Hukuk Genel Kurulunun 13.02.2002 tarihli ve 2002/6-23 E.-2002/94 K.; 04.03.2009 tarihli ve 2009/6-74 E., 2009/98 K.; 18.02.2015 tarihli ve 2014/6-2410 E., 2015/818 K. sayılı kararlarında da benimsenmiştir.''

4. Dava Yoluyla Tahliye: Kiracıdan Kaynaklanan Nedenler

Kiracının eylemleri veya taahhütleri nedeniyle ortaya çıkan tahliye sebepleridir (TBK m. 352).

4.1. Yazılı Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı, kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle tahliyeyi sağlayabilir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Karar No :2021/1108

''Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).

Tahliye tahhüdü nedeniyle kiralananın tahliye edilebilmesi için; yazılı tahliye taahhüdünün kiralananın kiracıya tesliminden sonraki bir tarihte verilmiş olması şarttır. Kiracı, taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa, kiraya veren yazılı tahliye taahhüdünde kararlaştırılan tarihten itibaren 1 ay içinde icra dairesi marifetiyle veya mahkemeye dava açmak suretiyle kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.''

4.2. Temerrüt Nedeniyle Tahliye (TBK m. 315)

Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri (aidat vb.) vadesinde ödemezse, kiraya veren ona yazılı bir süre verir. Bu süre içinde borç ödenmezse sözleşme feshedilir.

Süre: Konut ve çatılı işyerlerinde kiracıya en az 30 gün süre verilmelidir.
Yöntem: Genellikle "Tahliye Talepli İcra Takibi" (Örnek 13) yoluyla yapılır.
İşleyiş: Kiracıya ödeme emri gider. 30 gün içinde borcu faiziyle birlikte ödemezse, İcra Hukuk Mahkemesi'nden tahliyesi istenir.

⚖️ Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Karar No :2021/1084

''İlamsız icra yolu yalnız para (ve teminat) alacakları için mümkün olmakla birlikte İİK’nın 269 ve devamı maddelerinde kiralar hakkında özel hükümler öngörülerek, adi ve hâsılat kiraları bakımından taşınmazların tahliyesi için de ilamsız tahliye takibi yolu kabul edilmiştir. Bu şekilde yapılan takipte de borçluya (kiracıya) önce bir ödeme emri çıkarılır ve ödeme emrinde kira borcunu ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren adi kiralarda otuz gün, hasılât kiralarında ise altmış gün içinde kiracının ödemesi, ödemediği takdirde kiralayanının kesinleşen kira alacağı için haciz isteyebileceği gibi kiracının taşınmazdan tahliyesini de isteyebileceği ihtar edilir. Borçlu (kiracı) kural olarak yedi gün olan itiraz süresi içerisinde takibe itiraz edebilir. Kiracının itiraz etmesi hâlinde icra takibi durur. Bu durumda ödeme emrine itiraz ile duran ilamsız tahliye takibine devam edilebilmesi için kiralayanın icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesini talep etmesi ya da uygulamada kabul edildiği gibi itirazın iptali davası açması gerekmektedir. ''

4.3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki kez haklı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.

Püf Noktası: İhtarların farklı aylara ait olması gerekir. Örneğin; Ocak ayı kirası ödenmediği için ihtar çekildi ve ödendi. Şubat ayı kirası ödenmediği için ikinci ihtar çekildi. Bu durumda tahliye hakkı doğar.

Yargıtay 3.Hukuk Dairesi -Karar No :2018/5110

''Türk Borçlar Kanununun 352/2. maddesi uyarınca iki haklı ihtar nedeniyle açılacak tahliye davasının kira süresinin, bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılması zorunludur. İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için kiracıya bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde iki haklı ihtar oluşmaz.''

4.4. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa, kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik uygulamasına göre; 'Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde oturabileceği bir evinin bulunması tahliye sebebidir. Buradaki amaç, konut ihtiyacı olmayan kişinin kiralananı işgal etmesini önlemektir.'

5. Sözleşmeye Aykırılık Nedeniyle Tahliye (TBK m. 316)

Kiracı, kiralananı kullanırken özen göstermek ve komşulara saygı duymak zorundadır. Kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranması (örneğin; apartmanda aşırı gürültü yapması, fuhuş yapılması, işyeri olarak kullanılması yasak olan meskeni işyerine çevirmesi) durumunda kiraya veren tahliye yoluna gidebilir.

Süre: Kiraya veren, en az 30 gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ister (Konut ve çatılı işyerlerinde). Giderilmezse fesih hakkı doğar.

6.Önemli Sebeplerle Fesih (Olağanüstü Fesih - TBK m. 331)

Taraflardan biri için, kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren önemli sebepler varsa (Örn: Kiracının ev sahibini darp etmesi, ev sahibinin iflas etmesi vb.), yasal fesih bildirim sürelerine uyularak sözleşme her zaman feshedilebilir.

6.1 Kiracının İflası (TBK m. 332)

Kiracı iflas ederse, kiraya veren işleyecek kiralar için güvence isteyebilir. Güvence verilmezse sözleşme hemen feshedilebilir.

7. Önemli Bir Değişiklik: Kira Davalarında Arabuluculuk Şartı

01.09.2023 tarihi itibarıyla, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (tahliye, kira tespiti, uyarlama vb.) dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Arabuluculuk süreci tamamlanmadan doğrudan mahkemeye başvurulursa, dava "dava şartı yokluğu" nedeniyle usulden reddedilir.

Avukat Hasan Macid Hasgül olarak, arabuluculuk sürecinin profesyonelce yönetilmesinin, yıllar süren davalara gerek kalmadan çözüm sağlayabildiğini önemle hatırlatmak isterim.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Soru: Ev sahibi "oğlum Almanya'dan gelecek" diyerek beni çıkarabilir mi? Cevap: Evet, bu "ihtiyaç nedeniyle tahliye" kapsamına girer. Ancak bu ihtiyacın samimi olması ve ispatlanması gerekir. Eğer oğlunun gelmesi kesin değilse dava reddedilir. Ayrıca tahliye sonrası evi 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz (Yeniden Kiralama Yasağı).

Soru: Kontratım bitti, ev sahibi beni çıkarabilir mi? Cevap: Hayır. Türkiye'de konut kiralarında süre bitimi tek başına tahliye nedeni değildir. Kiracı istemedikçe sözleşme otomatik uzar.

Soru: Tahliye davası ne kadar sürer? Cevap: Mahkemelerin iş yoğunluğuna, tebligat süreçlerine ve bilirkişi incelemelerine göre değişmekle birlikte, ortalama 1.5 - 2.5 yıl sürebilmektedir (İstinaf süreci hariç).

Sonuç ve Yasal Uyarı

Kiralanan taşınmazın tahliyesi, teknik detayların ve usul kurallarının (süreler, ihtarname içerikleri vb.) davanın kaderini belirlediği hassas bir süreçtir. Haklıyken haksız duruma düşmemek, usul hataları nedeniyle davanızın reddedilmemesi veya haksız tahliye talepleri karşısında mağdur olmamak için uzman bir hukukçu desteği hayati önem taşır.

📞 Hukuki Destek ve İletişim

Kira hukuku, tahliye davaları, tahliye taahhütnamesi hazırlanması veya kira sözleşmesi feshi konularında hukuki destek almak, sürecinizi güvenle yönetmek için benimle iletişime geçebilirsiniz.

Ofisimiz Gaziantep merkezli olup, teknolojinin imkanlarıyla ve hukuki çözüm ortaklıklarımızla Türkiye'nin 81 ilinde hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti sunmaktayız.

Aşağıdaki tüm illerden gelen kira hukuku ve tahliye davası talepleriniz için bize ulaşabilirsiniz:

Not: Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Her somut olay kendine özgü özellikler taşır.